Thị trường bất động sản 2018: Có hay không rủi ro “giá ảo”?

Nhiều lo ngại việc hình thành nên mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản TPHCM năm 2018 có là giá ảo hay không.

Theo số liệu trong báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản TPHCM năm 2017 do Công ty DKRA Việt Nam công bố vừa qua, điểm đáng chú ý, giá trung bình đất nền và căn hộ trong vòng 5 năm qua (2012-2017) tăng mạnh. Trong đó, căn hộ tăng từ 45-67%, đất nền khu Đông tăng mạnh nhất, ở mức 130-170%. TPHCM là nơi có biên độ tăng giá cao nhất trong cả nước. Thị trường này có chu kỳ thiết lập mặt bằng giá mới ngắn hơn so với các tỉnh thành khác. Tuy nhiên, biên độ tăng giá của các khu vực và các phân khúc nhà ở tại thành phố không đều. Nếu mức giá khởi điểm càng thấp, biên độ tăng càng cao và ngược lại.

Mặt bằng giá mới

Trước câu hỏi đặt ra liệu việc hình thành nên mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản TPHCM năm 2018 có là giá ảo hay không, chuyên gia kinh tế-tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng có nhiều yếu tố tác động vào việc hình thành mức giá của thị trường nhà đất. Thứ nhất, TPHCM đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài để phát triển toàn diện kinh tế-xã hội. Chính sự đa dạng hóa các dịch vụ tiện ích và sự tăng trưởng của các ngành tài chính, ngân hàng, chứng khoán đã tác động mạnh mẽ đến giá bán của thị trường nhà đất. Sự gia tăng nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã thu hút thêm lượng người lao động từ nước ngoài đến sống và làm việc tại TPHCM, dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về thuê mua nhà ở. Bên cạnh đó, trong những năm 2016 và đầu năm 2017, cơn sốt đất nền vùng ven cũng như việc phát triển hạ tầng giao thông và các thông tin quy hoạch vùng đã liên tục góp phần vào việc hình thành nên mặt bằng giá mới.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, cho biết sau giai đoạn đóng băng từ năm 2010-2013, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi. Từ năm 2014, thị trường đã bắt đầu khởi sắc và phát triển sôi động. Đến nay, với giá trị bất động sản cao hơn hẳn so với năm 2012, thị trường TPHCM đã thiết lập nên mặt bằng giá mới. Theo DKRA, ở loại hình căn hộ mặc dù đã có nhiều quan ngại về nguồn cung dư thừa, tuy nhiên thị trường này vẫn luôn khá ổn định, giá bán theo từng phân khúc căn hộ tăng đều qua các năm.

Trong đó, phân khúc căn hộ hạng C năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 13 triệu/m2 thì đến năm 2017 có giá trung bình dao động khoảng từ 18-20 triệu/m2. Phân khúc này đã tăng khoảng 54% sau 5 năm. Phân khúc căn hộ hạng B năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 18-20 triệu/m2 thì đến nay, giá mới của phân khúc này khoảng trung bình 27-30 triệu/m2, tăng 67%. Phân khúc căn hộ hạng A năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 33 triệu/m2 thì đến nay khoảng 55 triệu/m2, sau 5 năm tăng 47%.

Đối với loại hình biệt thự, nhà phố, do đặc thù loại hình này phụ thuộc chủ yếu vào sự tăng giá của đất nền, nên biên độ tăng giá của phân khúc này không quá cao, dao động từ 20-56% trong 5 năm từ 2012 đến 2017. Trong đó, khu vực quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất nhưng chỉ dao động trung bình khoảng 42%. Trong khi Phú Mỹ Hưng có mức giá mới vào trung bình khoảng 150 triệu/m2. Có thể thấy, giá bán của biệt thự có sự phân hóa rõ ràng và phụ thuộc vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ theo từng khu vực.

Có tính ổn định và bền vững, loại hình đất nền được xem là phân khúc người Việt khá ưu chuộng. Trong tình trạng quỹ đất khan hiếm thị trường này càng được nhiều khách hàng tìm mua ở và khách đầu tư đặc biệt quan tâm. Các khu vực tại TPHCM có biên độ tăng giá không đồng đều, phụ thuộc vào sự phát triển hạ tầng giao thông. Điển hình như khu Đông ghi nhận tăng giá từ 130-170% do nơi đây có sự phát triển hạ tầng giao thông mạnh nhất trong 3 năm qua.

Phân hóa rõ nét trong 2018

HoREA dẫn số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy năm 2017 thị trường bất động sản trong năm đã tăng trưởng với mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016, đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trưởng GDP của cả nước. Thị trường tiếp tục xu thế tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư để có sự chuyển hướng mạnh hơn vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền với 74% thị phần, đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng.

Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2018 phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền, có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường. Phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh hơn; phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường. Năm 2018 bất động sản vẫn là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư nhưng sẽ có sự phân hóa và chọn lựa dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính.

Tuy nhiên, cũng có nhiều cảnh báo đưa ra về mức độ rủi ro của thị trường. Theo nhiều chuyên gia, dù có sự tăng trưởng ấn tượng nhưng năm qua thị trường bất động sản vẫn còn một số mặt hạn chế, tiềm ẩn rủi ro như cơn sốt “giá ảo” đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành TPHCM. Vào cuối năm, có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, quận 12, Thủ Đức, Bình Tân, huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.

Năm điểm nghẽn của thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại: điểm nghẽn tiền sử dụng đất; điểm nghẽn giải phóng mặt bằng; điểm nghẽn chuyển nhượng dự án bất động sản; điểm nghẽn chính sách tín dụng; điểm nghẽn thủ tục hành chính, đã làm hạn chế tính minh bạch và sự phát triển của thị trường bất động sản. Tình hình tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng, chủ yếu là tranh chấp do chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì; tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê…); chưa làm “sổ đỏ” cho người mua nhà qua nhiều năm…

Nhà đầu tư dài hạn tiếp tục chọn biệt thự biển trong năm 2018

Cùng với định hướng đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, thị trường BĐS đang chứng kiến một làn sóng chuyển hướng đầu tư mới, thay vì đầu tư căn hộ, đất nền… để sinh lợi thì giờ đây, các nhà đầu tư đang nhắm đến bất động sản du lịch, cụ thể là biệt thự biển.

Biệt thự biển được săn đón

Với quyết tâm đến 2020 thu hút được 17-20 triệu lượt khách du lịch quốc tế, 82 triệu lượt khách du lịch nội địa; đóng góp trên 10% GDP, tổng thu từ khách du lịch đạt 35 tỉ USD,… thời gian vừa qua, các khu vực trọng điểm về du lịch tại Việt Nam đang được đầu tư đẩy mạnh. Tại các nơi này, hạ tầng, giao thông, tiện ích… đang được tích cực đẩy mạnh và thay đổi từng ngày. Điều này đang tất yếu kéo theo một trào lưu mới trên thị trường bất động sản: bất động sản biển, cụ thể là phân khúc biệt thự biển, đã được các nhà đầu tư nhanh nhạy nhắm đến.

“Với số tiền 7 tỷ, nếu chọn mua nhà phố ở các quận trung tâm như Tân Bình, Bình Thạnh… như trước đây thì sau 1 năm, tôi có thể bán lại với mức chênh lệch tầm 10% hoặc nếu cho thuê thì lợi tức cho thuê khoảng 5%/năm. Tuy nhiên, với định hướng đưa phát triển du lịch thành mũi nhọn phát triển và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang còn ở thời điểm sơ khởi thì tôi cho rằng, đây là lúc nên để tâm đến biệt thự biển. Nếu so sánh, căn biệt thự biển tôi vừa mua tại Phú Quốc có giá trị tương đương căn hộ tại quận trung tâm nhưng tốc độ tăng giá cao hơn ít nhất khoảng là 5% và lợi tức cho thuê ít nhất phải từ 9%/năm” anh Minh Hưng, một nhà đầu tư vừa mua 2 căn biệt thự biển tại Wyndham Garden Phú Quốc cho hay.

Là một trong những hòn đảo lớn với nhiều lợi thế về du lịch và đang ráo riết chuẩn bị cho dự thảo lên đặc khu, Phú Quốc đang có những thay đổi nhanh chóng về du lịch, bộ mặt đô thị, hạ tầng… giúp làm “nức lòng” không chỉ các thương hiệu nghỉ dưỡng hàng đầu như Wyndham, Marriott, Intercontinential… mà còn có cả các nhà đầu tư cá nhân. Thống kê cho thấy từ giữa năm 2017, thị trường bất động sản tại đây bắt đầu tăng nhiệt & chuẩn bị cho một cuộc tăng giá mới trong 2018.

Phú Quốc – điểm đến mới của các nhà đầu tư

“Không cần chờ đến thời điểm lên đặc khu, sự phát triển kinh tế, du lịch và hạ tầng tại Phú Quốc những năm gần đây đã tạo niềm tin cho sự chuyển hướng của những người chuyên đầu tư bất động sản như tôi. Với mức giá vẫn còn thấp, so với khu vực và du khách đang đổ về ngày một tăng, biệt thự biển tại Phú Quốc chắc chắn sẽ mang đến nhiều sự an tâm về khả năng tăng giá, lợi nhuận khai thác cho thuê và tính thanh khoản”, anh Minh Hưng chia sẻ thêm.

Wyndham Garden Phú Quốc kênh đầu tư 3 đảm bảo: “cho thuê tốt – tăng giá nhanh – thanh khoản cao”.
Wyndham Garden Phú Quốc kênh đầu tư 3 đảm bảo: “cho thuê tốt – tăng giá nhanh – thanh khoản cao”.
Chỉ số tăng trưởng du lịch của Phú Quốc tính trong ba năm 2013 – 2016 là 33%, cao hơn hẳn so với Đà Nẵng (21%) và gấp đôi Nha Trang (15%), kéo theo công suất thuê phòng và giá phòng ở Phú Quốc cũng có phần cao hơn. Theo Sở Du lịch Kiên Giang, tăng trưởng du lịch 9 tháng đầu năm của Phú Quốc cán mốc 2,7 triệu lượt khách, tăng xấp xỉ 10% so với cùng kỳ.

“Thời gian gần đây, hoạt động kinh doanh bất động sản tại Phú Quốc luôn nóng khi hầu hết các dự án bất động sản đều được khách hàng đón nhận tốt. Điều này không chỉ do các nhà đầu tư bắt đầu ưu ái hơn thị trường Phú Quốc mà còn do quỹ đất dành cho biệt thự biển tại đây ngày càng khan hiếm”, ông Đỗ Duy Thoan, đại diện Nam Group, đơn vị phát triển dự án Wyndham Garden Phú Quốc cho biết.

Wyndham Garden Phú Quốc đang là một trong những dự án biệt thự biển hút sự chú ý cao của các nhà đầu tư nhờ mang đến cho nhà đầu tư 3 đảm bảo: “cho thuê tốt – tăng giá nhanh – thanh khoản cao”. Với mức giá hợp lý chỉ từ 7 tỷ/căn biệt thự biển diện tích 180m2 đầy đủ nội thất, sự bảo chứng của thương hiệu Wyndham cho khả năng cho thuê và tính thanh khoản cao, cùng với chính sách thanh toán linh hoạt 28 tháng sẽ giúp nhà đầu tư hoàn toàn an tâm khi đầu tư và không bị áp lực về mặt tài chính.

Wyndham Garden là một nhánh thương hiệu của Wyndham Group – tập đoàn khách sạn và quản lý bất động sản hàng đầu thế giới hiện nay. Wyndham Group có mặt tại 79 quốc gia trên thế giới với 15 thương hiệu: Dolice Hotel and Resort, Baymont Inn & Suite, Wyndham Legend… và hơn 7.500 khách sạn, khu nghỉ dưỡng (số lượng dẫn đầu thế giới hiện nay). Các khách sạn và khu nghỉ dưỡng của Wyndham Group vừa đồng nhất về chất lượng, vừa mang nét riêng biệt của vùng đất sở tại, đem đến cho du khách một trải nghiệm lưu trú mới mẻ.

Bất động sản 2018 sẽ tăng giá đồng loạt tất cả các phân khúc

Ngày 4/1, CBRE đã công bố báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM quý 4/2017 và dự báo về thị trường bất động sản năm 2018. Trong đó, đơn vị này cũng đưa ra dự báo năm nay, giá bất động sản tiếp tục tăng trên nhiều phân khúc.

Cụ thể, CBRE cho rằng giá bán căn hộ trong năm 2018 sẽ tăng trung bình là 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp có mức tăng thấp hơn là 1,5%.

Cũng theo CBRE nhận định, năm 2017 kết thúc đánh dấu một sự chuyển mình của thị trường căn hộ bán từ tăng trưởng mạnh mẽ sang bền vững. Mặc dù số căn chào bán giảm nhưng cơ cấu sản phẩm phù hợp giúp cho khả năng hấp thụ của thị trường vẫn tốt.

Bất động sản 2018 sẽ tăng giá đồng loạt các phân khúc?

Trong quý 4/2017, thị trường đón nhận thêm 8.559 căn hộ, tăng 12% theo quý, đưa tổng nguồn cung cả năm và tổng nguồn cung lũy kế lần lượt là 31.106 căn và 228.903 căn. Tổng nguồn cung năm 2017 giảm 18% so với năm trước tạo điều kiện cho thị trường hấp thụ hàng tồn kho từ năm 2015 và 2016.

“Đây là giai đoạn các sản phẩm được đầu tư nhiều hơn về thiết kế, tiện ích, vật liệu hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Chiến lược bán hàng và tiếp thị cũng được chuẩn bị kỹ hơn”, CBRE thông tin.

Trong khi đó, xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp chiếm 64% tổng nguồn cung năm 2017. Điều này cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua để ở và tạo nền tảng cho thị trường bền vững. Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam tập trung tại quận 2, 7, 9, và Bình Thạnh.

Đáng chú ý, tình hình tiêu thụ căn hộ trong quý 4 và cả năm 2017 khá khả quan tại các phân khúc. Cụ thể, trong quý 4/2017, thị trường có 8.934 căn hộ được tiêu thụ, tăng 23% so với quý trước và giảm 29% so với năm trước. Tổng lượng căn bán được trong năm 2017 đạt 32.905 căn, giảm 5% so với năm trước. Tuy nhiên, đây là năm đầu tiên trong vòng 5 năm qua ghi nhận số căn bán được nhiều hơn tổng số căn mới chào bán trong năm.

Về giá cả, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý 4/2017 ghi nhận ở mức 1.564 USD/m2, tăng 4,8% so với quý trước và giảm 3,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân có sự sụt giảm đáng kể này là do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng trong quý 4/2017. Xét cả năm 2017, giá bán trung bình đạt 1.558 USD/m2, tăng 4% so với năm 2016.

Trong năm 2018, CBRE dự đoán sản phẩm trung cấp sẽ tiếp tục chiếm tỷ trọng cao với một lượng vừa phải của phân khúc cao cấp và hạng sang được giới thiệu, tạo nền tảng cho một sự phát triển bền vững hơn.